Les crédits immobiliers sont-ils moins chers sur quinze ans que sur vingt ans ?

Des mois durant, le taux d’usure – taux plafond auquel les banques peuvent prêter – a suscité l’ire du secteur immobilier. Ses évolutions étaient scrutées à la loupe en 2022 et 2023, tandis que les taux remontaient. Le dispositif, qui vise à protéger les emprunteurs de crédits trop chers, était accusé par nombre de professionnels, courtiers en tête, de dissuader les banques de prêter. Donc d’empêcher les ménages d’accéder aux prêts.
En cette période de baisse des taux des crédits immobiliers (amorcée fin 2023), le débat n’a plus lieu d’être. Pour le second trimestre consécutif, le taux d’usure pour les emprunts les plus courants, souscrits sur vingt ans et plus, a fléchi de 6,16 % à 5,85 %, le 1er octobre, mais cette baisse n’inquiète pas. « Les taux d’usure sont assez élevés pour ne plus être une contrainte pour les banques, les emprunteurs n’ont plus à s’en soucier », note Pierre de Buhren, directeur général du courtier Empruntis.
L’usure continue néanmoins à faire causer, en raison, cette fois, d’une bizarrerie : pour ce dernier trimestre 2024, le taux maximal des crédits sur vingt ans, 5,85 % (assurance et frais compris), est largement inférieur à celui des prêts sur dix ans à dix-neuf ans, 6,03 %. Depuis que la Banque de France calcule des niveaux d’usure différenciés par durées de crédits (2017), c’est la première fois que la situation se produit. Le taux sur moyenne durée a certes déjà dépassé celui des longues durées en 2022, mais l’écart était faible, 3 points de base, contre 18 aujourd’hui.
Or, les crédits sont, en toute logique, d’autant plus chers qu’ils sont longs. Les taux d’usure étant calculés par la Banque de France en majorant d’un tiers la moyenne des taux pratiqués par les banques les trois mois précédents, ils croissent eux aussi généralement avec la durée des prêts.
Pas d’erreur dans le calcul ni de modification du mode de calcul ou de retraitement particulier, tranche toutefois la Banque de France : « Le taux d’usure pour les prêts à taux fixe sur vingt ans et plus est bien inférieur à celui pour les prêts de dix ans à moins de vingt ans. Cela signifie bien que sur la dernière période observée, les taux moyens (taux annuels effectifs globaux, TAEG) pratiqués pour les prêts à vingt ans et plus étaient inférieurs à ceux pour des durées plus courtes (dix à vingt ans). »
Faut-il en déduire que ces derniers mois, les banques ont facturé les prêts sur vingt ans moins cher que ceux sur quinze ? Non, répond l’institution, précisant que « la composante taux d’intérêt “pur” (le taux d’intérêt au sens étroit) reste plus élevée pour des durées plus longues ». Elle explique la situation par deux facteurs : « la courbe des taux s’est aplatie, les taux d’intérêt à 20 ou 25 ans ne sont pas beaucoup plus élevés qu’à 10 ou 15 ans » et « les frais sont inférieurs pour des prêts plus longs, car amortis sur des périodes plus longues. » Il s’agit de frais qui comptent dans le TAEG, comme l’assurance.
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